Achat immobilier en France et en Espagne via notaire ou avocat


Est-il possible d’emprunter auprès d’une banque française ?

En principe, vous pouvez emprunter à une banque française. Dans la pratique, cependant, c’est moins évident.

Quel est le problème pour la banque française ?

La banque ne vous accordera évidemment pas de prêt comme ça. Vous devrez démontrer qu’en tant que Belge en France, vous disposez de certains revenus. Surtout si vous voulez financer la partie la plus importante de votre achat. L’expérience a également montré que dans la plupart des pays européens, les banques ne sont pas très enclines à prêter beaucoup, et certainement pas à un étranger. En fait, dans l’ensemble, vous pouvez emprunter assez facilement en Belgique.

En résumé, il vous sera beaucoup plus facile d’emprunter pour votre propriété étrangère en Belgique. C’est là que les gens vous connaissent, c’est là que vous avez vos revenus et vous avez d’autres garanties.  La grande différence avec un emprunt pour un bien immobilier belge, ce sont les garanties. En effet, la banque prendra une inscription hypothécaire, une procuration hypothécaire ou une combinaison des deux.

Si vous ne pouvez pas payer, la banque peut vendre votre propriété. Mais il est très coûteux et techniquement complexe pour votre banquier principal traditionnel de prendre des garanties sur votre propriété étrangère. Par conséquent, une grande banque traditionnelle demandera d’autres garanties en Belgique.

Une hypothèque ou une hypothèque supplémentaire sera donc contractée sur vos biens belges si vous voulez financer un bien étranger. Ou vous pouvez être amené à mettre en gage certains investissements.

Ainsi, lors de l’achat d’une propriété à l’étranger, il est préférable de tenir compte du fait que le financement ne sera pas toujours facile. Il existe de nombreuses possibilités et vous pouvez également faire la demande en ligne comme sur le site www.lesfurets.com qui propose de nombreux services allant du crédit à l’assurance immobilière.

Que pense l’administration fiscale de votre achat à l’étranger ?

crédit immobilier en France

Actuellement, les échanges d’informations avec la France sont intensifs. Si vous achetez un bien immobilier en France, l’achat sera éventuellement connu en Belgique. L’administration française communiquera ensuite cet achat aux autorités fiscales belges. Avec les autres pays européens, cet échange d’informations n’est pas vraiment systématique, voire inexistant.

Mais l’automatisation progresse rapidement, alors … gardez quand même cela à l’esprit.

Devez-vous déclarer vos revenus locatifs étrangers en Belgique ?

Oui, vous devez déclarer vos revenus dits mondiaux, c’est-à-dire tous vos revenus, quel que soit l’endroit où vous les avez gagnés. Pour un bien que vous louez en Belgique, vous devez déclarer le loyer réel si vous le louez à un commerçant, par exemple, ou sinon le revenu cadastral.

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Cela s’applique également en principe aux immeubles étrangers, sauf que le « revenu » est alors remplacé par la « valeur locative ».

Qu’est-ce que la valeur locative ?

C’est le montant que vous pourriez recevoir annuellement en loyer pour votre bien en Espagne ou en France. C’est au fisc de prouver que vous avez donné une valeur locative réaliste.

Serez-vous taxé à ce titre ?

La Belgique a heureusement conclu une convention dite de non double imposition avec de nombreux pays. Celle-ci stipule généralement que seul le pays où se trouve le bien immobilier peut prélever un impôt sur les revenus de ce bien. L’autre pays (la Belgique) doit alors exonérer d’impôts ces revenus (immobiliers). Mais la Belgique utilisera la valeur locative étrangère pour déterminer le taux d’imposition de vos autres revenus belges. En d’autres termes, la valeur locative étrangère fera généralement passer vos revenus belges dans une tranche d’imposition plus élevée, à moins bien sûr que vous ne soyez déjà dans la tranche la plus élevée, auquel cas cela n’a aucune importance.

Vous achetez en France

La douce France reste le premier choix des Belges pour l’achat d’une résidence secondaire que cela soit en Ardèche ou plus au sud à la recherche de soleil ou de la plage.

Y a-t-il des points commun en la loi belge et française ?

En France aussi, le notaire a un rôle actif comparable à celui du notaire belge. Là aussi, vous signerez d’abord un compromis, qui est contraignant (contrairement aux Pays-Bas où vous avez encore le temps de réfléchir), sauf si vous signez sous une condition suspensive, par exemple pour obtenir un prêt. C’est donc similaire à la Belgique.

En général, l’acte notarié est signé environ deux mois après le compromis. Tout comme en Belgique, vous devez choisir votre propre notaire. Il est évident que le notaire du vendeur n’aime pas cela, car il doit partager ses honoraires avec son confrère, mais vous ne devriez pas vous inquiéter de cela. Cela peut représenter une protection supplémentaire pour vous.

Quelques points d’attention tout de même

Si vous achetez un terrain ?

Comme en Espagne, il existe une loi spéciale sur le littoral, qui est très stricte pour la construction dans les zones côtières. Faites donc attention si vous voulez acheter un terrain en France. Informez-vous auprès de la commune (service d’urbanisme) où se trouve le terrain sur les plans de zonage (appelés « plan de zonage ») du terrain concerné.

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En France, un certain nombre de collectivités disposent d’une sorte de droit de préemption sur les terrains. Cela signifie que les autorités peuvent vous racheter le terrain dans les trois mois suivant l’enregistrement, pour un montant égal au prix d’achat plus 10 %.

Si vous achetez un terrain dans un lotissement, vérifiez si le vendeur est en possession d’un permis de lotir. Un propriétaire qui souhaite subdiviser sa propriété doit d’abord remplir un certain nombre d’obligations financières et juridiques.

Et si quelque chose est payé sous la table ?

En France, il existe un impôt sur la fortune, c’est l’une des raisons pour lesquelles certaines choses passent à travers les mailles du filet lors de la vente d’un bien immobilier. Faites attention à cela. Les autorités fiscales françaises ne rigolent pas. En outre, si vous revendez ultérieurement, en tant que non-résident de France, vous devrez payer 33 % du bénéfice réalisé (plus-value) sur la vente. Si vous payez moins maintenant, vous paierez plus d’impôts plus tard.

Informez-vous donc bien sur ce qui est possible et ce qui ne l’est pas dans une région donnée. Il existe également de nombreuses zones protégées en France (Zone d’aménagement, Zone d’aménagement concerté, zone de richesses naturelles). Si vous souhaitez démolir un bâtiment ancien, vous ne devez pas oublier de demander un permis de démolir. La pratique montre que cela peut prendre un certain temps.

Vous achetez en Espagne

Trouvez un avocat digne de confiance

Trouver un avocatEn Espagne, le notaire joue un rôle beaucoup plus modeste qu’en Belgique. Si vous ne voulez vraiment pas vous faire avoir, il est conseillé de faire appel à un avocat. Comme en Belgique, l’agent immobilier est en premier lieu quelqu’un qui vend et qui ne s’occupe pas de vérifier la situation du bien à vendre. Pour l’encadrement juridique de la vente, c’est l’avocat qui fera les recherches nécessaires.

Avant de vous engager, vous devez d’abord vérifier minutieusement si la propriété est légale:

  • si toutes les dépendances sont autorisées,
  • si le propriétaire du terrain est également le propriétaire des bâtiments

Un avocat peut vérifier si tout est normalement autorisé et si celui qui prétend être le propriétaire, est le (seul) propriétaire. Cela devrait en fait être votre première préoccupation.

Par exemple, vous pouvez demander au vendeur une copie de la « escritura » ou de l’acte notarié de propriété. Vous pouvez utiliser cet acte pour vérifier auprès du « Registro de la Propiedad » si le vendeur est le véritable propriétaire du bien. Soyez particulièrement prudent avec les terrains bon marché situés près de la mer. En Espagne, il existe une « loi côtière » qui interdit de construire à certains endroits le long de la côte. Vous êtes prévenus. Ne vous laissez pas impressionner si le vendeur produit un permis de construire, un permis de construire n’est valable que huit mois.

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Le rôle du notaire en Espagne

Un notaire espagnol n’est pas un notaire belge. En Belgique, le notaire est responsable de la vente libre et non imposée du bien et veille au remboursement des prêts et crédits garantis par l’hypothèque. Un notaire espagnol ne fait pas toujours ce genre de recherche. Il est donc conseillé et habituel en Espagne de faire appel aux services d’un notaire, qui supervisera la vente et vérifiera un certain nombre de choses. Le notaire n’est que la partie finale de la vente mais a un rôle beaucoup moins actif qu’en Belgique. Alors ne comptez pas trop sur lui.

Lorsque vous vendez votre propriété, demandez la preuve que toutes les dettes des compagnies de services publics ont été payées par le vendeur, comme l’eau et l’électricité.

Il est important aussi de savoir qu’en Espagne, tant l’acheteur que le vendeur peuvent révoquer unilatéralement la vente jusqu’à la signature de l’acte notarié, à condition de verser une indemnité égale à l’acompte de, disons, 10%.

Enregistrez rapidement

La « escritura » (c’est-à-dire l’acte notarié) sera généralement signée deux à trois mois après le compromis. Avec l’acte final, vous devenez propriétaire, mais cet acte doit encore être enregistré dans le registre de la propriété (le « Registro de Propiedad »). Le notaire le fait généralement dans les 30 jours. Vous pouvez également le faire vous-même ou laisser votre avocat le faire pour vous. Tant que cet enregistrement n’a pas eu lieu, les créanciers de l’acheteur peuvent toujours saisir le bien.

Vous bénéficiez d’une garantie si vous achetez un bien immobilier en Espagne, le vendeur garantit les vices cachés qui peuvent survenir pendant six mois après la vente.

Si vous achetez à un étranger qui retourne dans son pays d’origine, votre garantie ne vaut pas grand-chose. Dans ce cas, vous pouvez toujours envisager de conserver une partie du prix d’achat à titre de garantie.